区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました＜解約の連絡が入って入居者募集へ＞

40代中盤になって区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました。物件をざっくり説明すると、東京都江東区　築17年の区分マンションで　購入金額（ローン金額）は2150万円です。

（私が投資した区分マンションは下の不動産投資 プロパティエージェントで購入しました。担当の方の知識と対応が納得できたのと、不動産投資 プロパティエージェントは営業の件数ノルマが無いそうなので、落ち着いて話ができたのが決め手ですかね。）

不動産投資の1件目の物件のざっくり説明です。

会社名	物件のざっくり説明
プロパティエージェント	ローン金額：2,150万円（変動金利1.6%） 家賃　　　：85,000円 管理費等　：約15,000円 住所　　　：東京都江東区木場 面積　　　：約20m^2 築年数　　：17年 駅徒歩　　：約8分

解約の連絡が入って入居者募集へ

不動産管理会社のプロパティエージェントから、下内容の解約通知が入ったとメールが届いた。

はじめての物件の初めての解約通知で、とりあえずびっくりしてどきどきしました。区分マンション投資で　それもワンルームマンションなので入れ替わりがあるのは前もってわかっていたのですが、いざ実際に解約の連絡が入るとかなりびっくりします。

不動産管理会社からは　同条件［賃料 75,000円 、管理費 10,000円　合計 85,000円］で募集をかけても以下の確認がありました。こちらとしては、同条件が妥当かを判断したいので何か情報をもらえないかメールを返信してみました。

付近の不動産価格情報などがあればありがたいです。それと並行して自分でも、付近の賃貸情報を確認してみました。

自分で付近の賃貸情報を確認してみたのですが、価格の上昇などを確認するにはある程度の期間、賃貸価格をチェックしておく必要があり　そんなに簡単に価格変動は確認できませんでした。不動産管理会社からは、レインズ（※1）で確認できる付近の似通った物件の情報をもらうことができました。これを見る限りでは現状すぐに賃料を上げるのは難しいかなと考えたので、今回の募集は賃料を変更せずに同条件で行うことにしました。

（※1）レインズ（REINS）：不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムで、一般の方からはアクセスできません。

入居希望者が現れる

同条件で募集をかけてから　1週間経過したときに、不動産管理会社からメールが入ってきて、もう入居希望者が来たのかとびっくりしてメールの内容を見たら　まだ入居希望者はいません　と業務連絡がはいっていただけでした。

3月末に退居というのは時期的に厳しいかなと思っていました。4月の入学・入社に合わせて入居する人が多いですが、だいたいは3月末までには決めておきたいと思いますし、自分ならそうすると思いますから、そんなにすぐに入居されない可能性もあるなと考えていました。

ちょっとあきらめ気分で過ごしていたのですが　結局は募集開始して2週間目に入居希望者が現れました。

そして、現在の入居者の方が退居されて、住まれていた分の原状回復がすすめられます。今回の原状回復の見積もりは約16万円で内訳は下のようになりました。

結構高額な感じの16万円ですが　全てを私が負担するわけではなく　元入居者の方が約6万円・私が10万円の負担になります。

私がお世話になっている不動産管理会社：プロパティエージェントは、1回目の原状回復工事費用は10万円までプロパティエージェントが負担してくれるので、今回の私の支払いはありませんでした。次回からは私の負担もありますので、それまでに資金の準備はしておく必要がありますので少しずつ積み立てていく予定です。

新規入居が決まる

原状回復も無事終了し、内見も終了して正式に入居申し込みが入りました。3/29に退居されてから正式に入居されるのが4/22でした。退居されてから約1か月で新規入居されたことになります。

契約前に説明を受けていたように、約1か月で入居者が決まるというのは本当のようで安心しました。次回以降はどうかわかりませんが、だいたいこのような感じになるのではないかとも思います。

ただ、家賃は約1か月分なくなる形になり、原状回復費用が必要になるので出費がかさむ形になります。　これは、区分マンション投資などの不動産投資では必要な出費になりますので、区分マンション投資が敬遠される理由の一つだとも思います。

しかし、区分マンション投資は自分で何かを主体的に行う必要がなく【お手軽】で【お得感のある】投資なので、そのメリット部分を下で紹介させてもらいます。

区分マンション投資は、誤解されていることが多いのでその誤解内容を説明します。頭金なしで投資を始めた場合
　借入金の返済＋管理費　＞　家賃収入
となることが多いので、毎月の【手出し：支払い】が必要になることがあります。
この【手出し：支払い】部分がよくないと強調する傾向があります。

【手出し：支払い】があるので、区分マンション投資を行う方は　毎月の収支は基本的に気にしないでもよい経済的に余力が必要な投資と言えます。
　このため、区分マンション投資を勧めている不動産業者も投資者の条件として、会社規模一部上場・年収500万円以上などを提示してきます。この条件をクリアしてかつ、経済的に余裕がない方には向かない（できない）投資ですので、無理をして投資すると生活できないなどの問題も出てきますので、ちゃんと自分の資産について検討・確認しておく必要があります。

このように限られた方が投資ができる区分マンション投資には、その条件をクリアした人が得られる以下の大きなメリットがあるので条件をクリアした方には、投資検討をしてみてはいかがでしょうか？

下にメリットを説明させてもらっていますので、ぜひ確認してみてください

メリット１ 　【借入金の返済】の大部分は家賃収入（他者資本）で行える

借入金は基本的に　家賃収入＝入居者の家賃　で返済していきますので　他者資本を使って投資ができる　珍しい投資なので　とても魅力的です 　個別株投資・投資信託・ETF・FX・仮想通貨取引　どれも自分の資産をつかって資産を形成していくのですが　区分マンション投資は他者資本を使う投資なので自分のリスクが少なくて済みます

メリット2 　自分の年収では扱えない金額の投資をレバレッジ（てこ）をかけて行える

区分マンション投資は、銀行から物件購入のため借入を行います。自分の年間収入の8倍程度までが目安です。返済の利率を上げれば10倍以上も借り入れられますが、あまりお勧めではありません。　年収8倍でも　500万ｘ8倍＝4,000万円の物件を購入することが可能です。 個別株投資・投資信託・ETF・FX・仮想通貨取引　どれも、年収の8倍の金額を今すぐ投資することはできません。投資金額が高いとその分、利益も大きいものが得られる可能性が大きくなります。 　数十年後の4,000万円　と　現在の4,000万円　は同価値ではありません。現在の4,000万円の方が価値が高いのです（※）

メリット3 　団体信用生命保険があるので契約者が亡くなった場合に物件が遺族の資産になる

区分マンション投資は、銀行から物件購入のため借入を行います。その際に団体信用保険に入ることになります。この保険は契約者が亡くなったとき、物件の借入金分の金額が保険会社から銀行に支払われるものです。これにより物件が完済されて遺族に相続されることになります。借入金も返済みとなりますので物件の家賃が相続された人にとって、そのまま毎月の収入源となります。安定した収入源となります。生命保険よりも魅力があるのではないでしょうか？

このようなメリットがあることを理解して投資検討してください。

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区分マンション投資に退居ついてと　私の今後

1件目の区分マンション投資の退去→入居の流れはこのような感じです　基本的に不動産業者：プロパティエージェントが丁寧に対応してくれるので　連絡が来てそれに対して回答する形です

入居される方の情報を確認して　入居してもらうか自分で判断となります　特に難しいことはありませんのでスムーズに進められました

今後は、「2件目の区分マンションの紹介」「家賃の収入の状況」「家賃の変動」「ローン利率の変動」などを記事にできたらと考えています

おススメの不動産の紹介

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