区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました＜物件を取得してはじめての家賃収入までと生命・医療保険の見直し＞

40代中盤になって区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました。物件をざっくり説明すると、東京都江東区　築17年の区分マンションで　購入金額（ローン金額）は2150万円です。

（私が投資した区分マンションは下の不動産投資 プロパティエージェントで購入しました。担当の方の知識と対応が納得できたのと、不動産投資 プロパティエージェントは営業の件数ノルマが無いそうなので、落ち着いて話ができたのが決め手ですかね。）

前回までの【区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました】記事は
記事：投資へのきっかけ
記事：不動産業者の選定～物件選定・申し込み
記事：マンション投資ローン申請と生命・医療保険
記事：ローン審査が通った後、物件を実際に取得するまで
で確認できますので参考にしてください。

物件を取得してはじめての家賃収入まで

現物不動産投資の1件目物件を選定して、投資申し込みを行いました。下にざっくりの物件情報をまとめます。

会社名	物件のざっくり説明
プロパティエージェント	ローン金額：2,150万円（変動金利1.6%） 家賃　　　：85,000円 管理費等　：約15,000円 住所　　　：東京都江東区木場 面積　　　：約20m^2 築年数　　：17年 駅徒歩　　：8分

ソニー銀行のマンション投資用ローンに審査を依頼して、無事ローンの審査が通りました。物件を取得してからはじめての家賃収入までの内容を紹介させてもらいます。

物件受け渡し日の前日

明日（8/31）はとうとう　物件引き渡し日です。なぜ月初めではないのか？と　ちょっと思うのですが
それを業者には聞いていません。業者からも、明日は特に何も起こらないと言われていましたが、初めての体験はなんでもドキドキしてしまうものです。そして、来月末に実際家賃が振り込まれるのが待ち遠しいです。その反面銀行へのローン支払いは少し怖い感じもします。

投資用ではない住宅ローン：固定利率が上がってくるようなこともニュースで聞こえてきますので、1件目が順調に進めば2件目を早く検討していきたいと思っています。利率が安いうちにローンを組んでおくことにメリットがあります。

物件受け渡し日の当日

本日物件引き渡しが完了しました。業者：プロパティエージェントからの連絡よりも先に、ローンを組んでいるソニー銀行からのメールで分かりました。

ソニー銀行からのメールには、団体信用生命保険の付帯サービスで健康相談もできると記載があり、機会があれば使ってみようと思います。

ソニー銀行のアプリを立ち上げて取引内容を確認すると、一度にローン全金額が口座に振り込まれて、その後、「ローン取組手数料」がソニー銀行に、「物件代金」が不動産業者：プロパティエージェントにしっかりと振り込まれていました。

返済予定の画面もあり、この金額表示から実感がわいてきました。ローン返済の大部分（8～9割）を賃貸収入（他人の資本）で返済できる予定です。私としては空室にならない限り支払う必要はありません（税金とか設備破損は別ですが）。
私の物件に賃貸してくれている方しっかり稼いで支払いお願いします。応援させてもらいます。

9月27日からローン支払いが始まります。それまでに、賃貸管理費を差し引いた家賃が入るはずなのでそれからローン支払いという形になります。

火災保険のお知らせが届きました

物件引き渡しから特に何もなく過ぎていき、投資物件の火災保険のお知らせが届きました。マンション投資ローンの申請をするために入った火災保険のものです。

保険の内容は以下の通りです

　　保険会社：あいおいニッセイ同和損害保険株式会社
　　保険種類：火災保険　建物（380万円）
　　　　　　　地震保険　建物（190万円）
　　保険期間：2023年8月31日午後４時～
　　　　　　　2028年8月31日午後４時までの５年間
　　　　　　　以降5年ごとに自動更新で
　　　　　　　2058年8月31日午後４時まで35年の予定
　　保険料　：31,860円　内訳は
　　　　　　　火災　→　9,760円
　　　　　　　地震　→　22,100円
保険金が380万は少ないのでは？と思いましたがそんなものなのでしょうか？

個人事業の開業届・所得税の青色申告承認申請を行いました

不動産の貸し付けを行うので「個人事業の開業届」「所得税の青色申告承認申請」を行いました。

確定申告するために「個人事業の開業届」と「所得税の青色申告承認申請」の提出してくださいと、不動産業者：プロパティエージェントから書面が届くまでまったく開業とか考えていなくてちょっとびっくりしました。

所得税の青色申告をしておくと所得内容に応じて、65万円または10万円の所得控除を受けることができます。今回の申請は簡易帳簿の申請をしているので控除は10万円までになります。申請書は下の2枚です。黄色塗りつぶし部は個人情報部分です

これで、不動産の貸し付けの収入に対して、10万円の所得控除を受けることができます。そんなに大きな税額控除ではありませんが、やっぱりあるとないとでは違いますから確実に控除を受けていきたいですね。

不動産投資ではじめての家賃が入った

不動産投資ではじめての家賃振り込みがありました。

家賃振り込みは、「賃貸者」→「プロパティエージェント」→「私」というルートです。プロパティエージェントは家賃集金・賃貸管理を行ってくれており、その管理費を引いた代金が私に振り込まれます。不動産業者：プロパティエージェントに家賃集金をしてもらっていて、もし賃貸者が家賃滞納してしまってもプロパティエージェントが立て替えてくれるというサービスで解約しているので、賃貸している間は私に家賃が入らないことはないので安心です。

ソニー銀行のアプリでプロパティエージェントからの家賃振り込みが確認できました。しっかりと入金されています。ただ、明日にはローン返済分が引き落とされるので、今日だけの入金となってしまいます。他人の資本でのローン返済なので賃貸に入っている方には感謝です。

不動産投資ではじめてのローン返済も始まった

初めての家賃振り込みがあり興奮していたのですが、ローン返済も始まりました。こちらは興奮もなく　テンションが下がるだけです。

ローン返済で、多くの家賃が持っていかれてしまうのでちょっと悲しいですが、区分マンション投資は、このようにキャッシュフローはあまり期待できない不動産投資です。ただ、ローン返済は主に他人の資本での返済なので、自分の資本（不動産物件の持ち分）はローン返済するたびに増えることになります。銀行口座の残金は見た目には増えないので、資産が増えていることを実感するの難しいかもしれませんが、確実に資産が増えていっています。区分マンション投資は損だとか言われるのはこの辺りを理解できない方が多いからだと思います。残念ですね。

生命・医療保険の見直しを行った

初めての家賃振り込み・ローン支払いが始まったので、生命・医療保険の見直しを行いました。今までは下のように盛りだくさんの内容で、保険料は約1万円/月でした。

生命保険	1,500万円
医療保険	入院5,000円/日 がん保険100万円 先進医療　2,000万円 重大疾病　100万円

不動産投資を行うことで、マンション投資ローンに申し込んで団体信用生命保険に入ったので下のように、がん保険・重大疾病の保障を外して、保険料は1,600円/月にしました。

生命保険	600万円
医療保険	入院　　　5,000円/日 先進医療　2,000万円

保険内容の見直しの詳細は、記事：＜マンション投資ローン申請と生命・医療保険＞で紹介していますので参考にしてみてください。

マンション投資ローンの団体信用生命保険に入っているので、私が死んだ場合にはローン返済が完了した状態で区分マンションが相続で奥さんのものになります。資産価値は少なく見積もっても1,000万円で、それに加えて生命保険が600万円が入るので、奥さんに入る金額は保険を変更する前と同じぐらいになります。

医療保険はどうしようかと考えましたが、まだ貯蓄たまっていないのでとりあえず5,000円/日は残しました。

この保障内容で、月額1,600円なのでまあいいかなと思います。6年後ぐらいに保険の更新があるので、この更新時には支払額がまた増えるはずなので、その時は再度検討が必要になります。保険会社の変更も視野に入れてCOOP共済なども検討するつもりです。

区分マンション投資について　私の今後

1件目の区分マンション投資の流れはこのような感じです。基本的に不動産業者：プロパティエージェントが丁寧に対応してくれてとてもスムーズに進められました。提出書類など少し面倒なものもありますが、そこはしょうがない部分と割り切っています。2件目の区分マンション投資もプロパティエージェントで進めています。他業者からの提案も何度も受けていますが、私がいいなと思う物件を提案してくれるのが、なぜかプロパティエージェントなので2件目も必然的に同じになってしまいました。

今後は、「2件目の区分マンションの紹介」「家賃の収入の状況」「家賃の変動」「ローン利率の変動」「賃貸者の退去時の対応」などを記事にできたらと考えています。

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