区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました＜マンション投資ローン審査が通った後、物件を実際に取得するまで＞

40代中盤になって区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました。物件をざっくり説明すると、東京都江東区　築17年の区分マンションで　購入金額（ローン金額）は2150万円です。

（私が投資した区分マンションは下の不動産投資 プロパティエージェントで購入しました。担当の方の知識と対応が納得できたのと、不動産投資 プロパティエージェントは営業の件数ノルマが無いそうなので、落ち着いて話ができたのが決め手ですかね。）

前回までの【区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました】記事は
　投資へのきっかけ
　不動産業者の選定～物件選定・申し込み
　マンション投資ローン申請と生命・医療保険
で確認できますので参考にしてください。

マンション投資ローン審査最終確認後、物件を実際に取得するまで

現物不動産投資の1件目物件を選定して、投資申し込みを行いました。下にざっくりの物件情報をまとめます。

会社名	物件のざっくり説明
プロパティエージェント	ローン金額：2,150万円（変動金利1.6%） 家賃　　　：85,000円 管理費等　：約15,000円 住所　　　：東京都江東区木場 面積　　　：約20m^2 築年数　　：17年 駅徒歩　　：8分

ソニー銀行のマンション投資用ローンに審査を依頼して、無事ローンの審査が通りました。そこから物件を取得するまでの内容を紹介させてもらいます。

ローン審査最終確認の電話

ローンの審査完了の最後に電話での本人確認がありました。本人確認として、「西暦での生年月日」と「干支」の確認をされました。
そして、今回の不動産投資先の概略を読み上げられます。「投資用の金額」「諸手続き費用の金額」「投資額と手続き費用の合計金額」「ローンの期間」「ローン時の金利」です。
また、団体信用生命保険についての確認もあります。私は、標準的な「がん団信50（利率上乗せなし）」です。「がん団信50」は、記事：マンション投資ローン申請と生命・医療保険　で詳細まとめていますので参考にしてください。
最終的に、上で説明された内容が自分で判断したことであると確認されました。これで、ローン審査の最終確認も終わりました。

これで物件取得まで残りは
　→　司法書士にて諸手続き
　→　賃貸管理の委託契約手続き
　→　初期費用の振り込み
です

司法書士での諸手続き

司法書士での諸手続きの内容としては、私の代理人として
　　→　所有権移転（登記簿 名義変更）
　　→　抵当権設定（ソニー銀行に抵当権設定）
があります。

これらの手続きを行ってもらうため、司法書士から本人確認の電話がありました。本人確認として、「氏名」「生年月日（西暦と和暦）」と「現住所」の確認をされました。そして、今回投資する「物件名称」を確認したただけの簡単な内容でした。これで、「所有権移転（登記簿 名義変更）」と「抵当権設定（ソニー銀行に抵当権設定）」が進められます。

その後、司法書士からの本人確認のための郵便も届きました。
郵便の中身は、平成20年3月1日の「犯罪による収益の移転防止に関する法律」の施行に伴い本人確認の書面を送付したと、書いてありました。私の代理人として不動産の登記「所有権移転」「抵当権設定」を行うための申請手続きを受託しました。
というものでした。

その書面が下のものです。

賃貸管理の委任契約手続き

物件購入を進めている業者：プロパティエージェントに賃貸受託管理委託も依頼するため
その説明を受けて、契約を行いました。

賃貸受託管理委託のざっくりの内容を下にまとめます。

修繕は協力会社に相見積もりをとって私に確認してから進める。ただし、小額（3万円以下）の修繕は事後説明となる場合がある。

修繕費用は基本的に私が払う。

管理手数料は10年間は無料（今回の物件のサービスです。通常の物件では無料ではありません）。10年で契約更新で後は2年毎の更新となる。2年更新以降からは家賃の3.5%が管理手数料としてかかる。

家賃は26日まで回収して私の口座に振り込む、その時に管理手数料3.5%差し引く。

契約の解約は、2か月前までに連絡した場合賃料の6カ月分、連絡なしに解約した場合は賃料の8か月分の解約手数料が必要。ただし、解約更新に合わせて2か月前までに連絡した場合は解約手数料は不要。また、物件を業者経由で売却する場合も解約手数料は不要。

1年に1回は年間の収支報告がある。これは確定申告に使用する。

敷金、礼金、更新料は業者が受け取る。その代わりに広告料などは業者負担となる。

空室時の賃料保証はない（サブリースではない）

初期費用の振り込み

投資用の資金はフルローンで進めているのですが、初期費用の振り込みというものがありました。

それは、大多数の初期費用はローンで支払う形にしていますが、ローン金額は10万単位で、10万円以下の端数数万円など、別で支払う必要があるというものです。そして、その初期費用の明細が届き確認すると約8万円でした。これを、物件受け渡し日までに振り込むことで各手続きは完了となります。

初期費用の中には、「初月、次月分の管理費・修繕費」「今年度分の固定資産税・都市計画税」が含まれていたので、直近2カ月の管理費・修繕費の準備と固定資産税・都市計画税を自分で払う手間が省けました。

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