40代中盤になって区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました。物件をざっくり説明すると、東京都江東区 築17年の区分マンションで 購入金額（ローン金額）は2150万円です。
（私が投資した区分マンションは下の不動産投資 プロパティエージェントで購入しました。担当の方の知識と対応が納得できたのと、不動産投資 プロパティエージェントは営業の件数ノルマが無いそうなので、落ち着いて話ができたのが決め手ですかね。）
前回の記事 区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めました＜投資へのきっかけ＞の続きです。
40代中盤になって区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めるにあたって 不動産業者の検討・選定
現物不動産投資を始めるために、取引する不動産業者の検討を始めました。
不動産会社の選定は、できるだけ人の多い場所（東京・大阪）の物件取扱が得意で、物件管理も依頼できる会社としました。区分マンション（ワンルームマンション）投資ができる業者は数が多いので、調べると色々と出てくるので、その中で3社以上には声をかけていこうとしました。
不動産業者の選定
不動産業者を選定するのにWEBやYoutube調べて下の4社に声を掛けました。表の順番は声をかけた順ですので、特に意味はありません。
| 会社名 | 会社説明 | 主な物件 |
|---|---|---|
GA technologies | 従業員 ：1000人以上 株式 ：東証グロース（3491） 設立 ：2013年3月12日 資本金 ：72億6173万4937円 年商 ：634億1,100万円 | 首都圏の中古区分マンション AIを使った物件選定 |
| JPリターンズ | 従業員 ：70人 株式 ：非上場 設立 ：2002年11月 資本金 ：9000万円 年商 ：212億円 | 首都圏の中古区分マンション ３タイプの物件 ⇒低価格高利回り（～1,000万円） ⇒都心築浅（1,700万円～） ⇒都心ファミリータイプ（2,500万円～） |
| プロパティエージェント | 従業員 ：132名 株式 ：東証プライム（5535） 設立 ：2004年2月6日 資本金 ：6億1,724万円 年商 ：372億円 | 東京都23区・神奈川県 マンションを開発・販売 土地仕入れから 企画・開発・分譲まで行える 中古も取り扱いあり |
| リズム株式会社 | 従業員 ：61名 株式 ：非上場 設立 ：2005年12月2日 資本金 ：1億円 年商 ：75億300万円 | 首都圏の中古区分マンション リノベーションが人気らしい 累計 3万件の入居待ち |
上場している2企業は安心感があります。非上場の企業も年商から考えて問題ないように思います。
ネットで調査時点では、【JPリターンズ】の物件3タイプの選択がなんとなくよさそうという考えがありました。
また、【RENOSY（リノシー）】と【JPリターンズ】はWEB面談をするだけで、PayPayポイントやAmazonギフト券を数万円単位でもらえるキャンペーンがあり、これも魅力です。
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個人面談受付中【ＪＰリターンズ】
不動産業者にコンタクトした私の感想
実際に不動産業者にコンタクトしてみて私が感じた感想を下にまとめています。あくまでも私の感想なので、その不動産業者がすべてそうだということはありませんので、そこは理解した上で参考にしてください。
1社目：【RENOSY（リノシー）】
資料請求をすると電話がかかってきました。
担当者の方は、かなり熱い人のようで、
いろいろと投資について説明してくれました。
ローンを組んでも、返済は家賃収入（他人のお金）で
返済できるので、とてもお得な投資だと強調されていました。
ただ、電話での説明なので分かりにくく
今後WEB面談とかもあるので、
その時に絵とかイラストを使って
わかりやすく説明してほしかったです。
人間味がある人で、私が他の業者も見たいと言って
決定まで少し時間がかかるというと
次回の面談は少し先にしてほしいと言われました。
ちょうどその時は、決算前で他の確度の高い
お客様を優先したいとのことでした。
すぐ買うか決断できない私を後回しにさせてくださいと
言われて素直な人だなと思いました。
2社目：【JPリターンズ】
【JPリターンズ】
私はこの
のリンクから無料動画セミナーを依頼しました。
6個の動画
6個のeBOOK
で勉強することができました。
この内容で不動産投資のイメージはほとんどわかると思います
電話がかかってきた担当者の方は
かなり落ち着いた方で、これから勉強して
他の業者の方とも話をしていきたいというと
上の動画などを見てもらい・他の業者と話をして
物件を見たうえで 興味が出たら連絡くださいと
かなり引いた形での営業でちょっと驚きました。
【RENOSY（リノシー）】はガツガツって感じでしたが
【JPリターンズ】 は余裕があるのかと思いました。
物件とかに自信があるようでしたので
電話だけの印象といては
【JPリターンズ】 がいいように思いました。
3社目：【プロパティエージェント】
私が実際に投資を進めている業者です。
当初からWEB面談の形です。
自社の説明・強味・不動産投資全般の大枠の説明
なぜ東京23区の区分投資がいいか
を説明してくれました。
結構若い感じの営業担当者の方でしたが落ち着いた話方で
一つ一つの内容に確認点がないかを問いかけてもらい
安心してお話ができました。
また、
新築・中古どちらも区分マンションでも取り扱い可能
今すぐにでも紹介できる案件・物件は100以上はある
東証プライムに上場しているだけあって、
いろいろな不動産の実績があり、いろいろなところで
利益を得ていける強い企業だと感じました。
また、
私がすすめたい区分マンション投資は1部門で、
企業的にはそんなに儲けは大きくないようですが
私たちのような規模の小さいユーザーでも、不動産を始められて
利益が出ることも考えて続けていくそうです。
【RENOSY（リノシー）】はガツガツって感じで
【JPリターンズ】 ちょっと引いた感じで
【プロパティエージェント】 が程よい感じの空気感で
話している内容・知識は好感が持てました
4社目：【リズム株式会社】
【リズム株式会社】
当初からWEB面談の形です。
自社の説明・強味・不動産投資全般の大枠の説明
なぜ東京23区の区分投資がいいか
を説明してくれました。
他の業者の違いを強調されています。
→ 投資家と投資物件に住む方に目を向けた事業をしている
→ リノベーションに力を入れており
その結果、築年数が古い物件でも銀行など
資金融資機関から融資してもらえることができる
（他の業者では、リノベーションしても、古い物件では
銀行から融資ができないらしい）
【RENOSY（リノシー）】はガツガツって感じで
【JPリターンズ】 ちょっと引いた感じで
【プロパティエージェント】 程よい感じの空気感で
【リズム株式会社】はちょっと人情見ありって感じでした
知識も豊富でいろいろと、聞いていない話も出てきたりしました。
| 会社名 | 私の担当者への感想 |
|---|---|
GA technologies | 元気がよく、ガツガツタイプの人 あまりこちらの話は聞いてくれない？ ちょっと、相手への気遣いが不足？している感じがする |
| JPリターンズ | 落ち着いた話し方で好印象ですが 営業の方なのに、気が向いたら連絡してと言ってくるのは いいの？って感じがする |
| プロパティエージェント | 若い感じですが、丁寧な対応が好印象 知識に関しても問題なく、疑問には即答してくれる ノルマがないそうなので、落ち着いて話ができて いい感じがします |
| リズム株式会社 | 人情味がある感じで話しやすいです 知識も豊富なのですが、こちらの問いかけが10あったら 6ぐらい返ってくる感じです 回答自体は持っているのに返さない？印象です |
どちら業者の営業の方と話しても、投資用ワンルームマンションは、私のような地方の人も投資されており基本的に物件を内覧することはなく投資として不動産を持って、その不動産を運用する管理は企業任せといわれました。株投資のような感じなのだと再認識しました。
不動産業者からの物件の提案
不動産業者にコンタクトをとって実際の物件提案があったのは、【プロパティエージェント】【リズム株式会社】の2社でした。
提案があった物件をざっくりまとめると
| 会社名 | 物件のざっくり説明 |
|---|---|
| プロパティエージェント | ローン金額：2,570万円 家賃 ：87,000円 管理費等 ：約15,000円 住所 ：東京都豊島区池袋 面積 ：約20m^2 築年数 ：13年 駅徒歩 ：9分 |
| プロパティエージェント | ローン金額：2,000万円 家賃 ：75,000円 管理費等 ：約12,000円 住所 ：東京都練馬区高野台 面積 ：約20m^2 築年数 ：11年 駅徒歩 ：8分 |
| プロパティエージェント | ローン金額：2,150万円 家賃 ：85,000円 管理費等 ：約15,000円 住所 ：東京都江東区木場 面積 ：約20m^2 築年数 ：17年 駅徒歩 ：8分 |
| リズム株式会社 | ローン金額：2,200万円 家賃 ：82,000円 管理費等 ：約15,000円 住所 ：東京都荒川区荒川 面積 ：約20m^2 築年数 ：16年 駅徒歩 ：3分 |
| リズム株式会社 リノベーション物件 | ローン金額：2,500万円 家賃 ：88,000円 管理費等 ：約15,000円 住所 ：東京都新宿区若松町 面積 ：約20m^2 築年数 ：39年 駅徒歩 ：2分 |
表のローン金額の中には
物件自体の費用
仲介手数料
登録免許税
印紙代
固定資産税・都市計画税
不動産取得税
ローン事務手数料
ローン保証料
火災保険料・地震保険料
が含まれています。
区分マンション投資で物件を購入するには、
物件自体の費用以外にお金が必要になっています。
物件自体の費用以外に大体100万円は必要ですので、
フルローンで物件を購入すると考えている人は、
物件自体の価格＋100万円の資金は
必要になるのに注意してください。
また、
毎年かかる税金・維持管理費もありますし
突発的に必要になる修繕費（エアコン・給湯器などの修理
・クロスの張替え）などもあるので、
投資をしていくのに必要な資金は
不動産業者にしっかりと確認して、
ローン年数分の収支がどれぐらいになるか
のシミュレーションを作成してもらい
内容を説明してもらって、自分が納得してから
物件を購入する必要があります。
区分マンション投資 1件目の選択
私が投資申し込みした1件目の区分マンション物件は、プロパティエージェントが提案してくれた東京都江東区の物件です。
| 会社名 | 物件のざっくり説明 |
|---|---|
| プロパティエージェント | ローン金額：2,150万円（変動金利1.6%） 家賃 ：85,000円 管理費等 ：約15,000円 住所 ：東京都江東区木場 面積 ：約20m^2 築年数 ：17年 駅徒歩 ：8分 |
この物件に投資検討するために、業者：プロパティエージェントからローン35年間の累計入出金のシミュレーションが提出されました。出費額はは350万円/35年程度（税金・修繕費・管理費・空室時の支払いなどを含めて）とのことでした。この物件は、プロパティエージェントとして仕入れと販売で価格メリットが大きいとのことで、10年間の管理費が0円の物件であったので、10年間の収支が毎月プラスになる想定です。（実際は家賃が下がるなどがあるかもしれませんが、あくまでもシミュレーション上の想定です。税金などは別として考えます。）
シミュレーションのイメージです。こんな感じで提出してくれるので累計収支のイメージができると思います。
シミュレーションの注意事項やローン完済までの集計収支などもこちらに記載されています。このような情報をもとに不動産業者に自分の気になる部分を確認していきます。
出費が350万円/35年だけなら、
年間10万円程度なので、今加入している
生命・医療保険の掛け金1万円/月を
そのまま移行させるだけでいいので
かなりお手軽かなと考え
投資申し込みをすることに決めました。
住宅ローンを受ける場合には団体信用生命保険に
加入する必要があり、
これを機会に保険の見直しも進めます。
保険の見直しに関して次回まとめる予定です。
基本的にローン返済は賃貸収入（他人の資本）で行います。
空室時のことを考えたとしても
8～9割ぐらいはこの賃貸収入で行えるはずなので
2,150万ｘ0.8＝1,720万円
2,150万ｘ0.9＝1,935万円
1,720～1,935万円は賃貸収入（他人の資本）で返済できます。
それに対して私が支払うのは
2,150万-1,720万＝430万円
2,150万-1,935万＝215万円
215～430万円/35年ぐらいになります。
年間で考えると
430万÷35年＝12.2万円/年
215万÷35年＝6.1万円/年
6.1～12.2万/年の支払いぐらいになります。
このことから、業者が提案してきた金額
350万円/35年は妥当かと考えます。
次回はマンション投資ローンのこと、それに団体信用生命保険に入るなら今入っている生命保険・医療保険を見直したことについて紹介させていただきます。
おススメの不動産の紹介
プロパティエージェント
私が区分マンション（ワンルームマンション）投資を始めた業者：不動産投資 プロパティエージェントです。東証プライム（5535）に上場しているので、誠実な対応をしてくれますので安心して取引ができます。私は中古区分マンションでしたが、不動産投資 プロパティエージェントは、新規マンションの開発もしていますので、新規マンションや1棟マンション・１棟アパートも取り扱っていますので、あらゆる物件を取り扱っています。
投資に関する無料セミナーも行っていますので、気軽に参加してみてください。
東証プライム上場企業なので、無理な営業活動はしてきませんので、本当に興味がないのであれば以後連絡しないで下さいと言えば連絡はありませんので、興味本位の参加でいいと思います。
また、私を担当してくれている人は、私が気になったことがあり深夜に連絡を取ったときでもすぐに回答してくれ、営業担当者として優れていると思います。私の担当の方が特別いいかもしれませんので、この担当の方を紹介することもできますので、気になった方 このWEBの【問い合わせ】から担当者紹介希望と連絡いただければ紹介させていただくことも可能です。
私から担当者を紹介することで、 プロパティエージェントからAmazonギフト券1万円分のプレゼントもあります（注意：収入・ローン残債などで、紹介させていただいても面談まで進めない場合はプレゼントがない場合もあります）
RENOSY（リノシー）
最近のWEB広告でよく見る【RENOSY】安心・信頼できる不動産投資会社。こちらの会社も東証上場していますのでむちゃな営業はしてきません。初回面談でPayPayポイント５万円分がもらえますので、こちらも気楽に問い合わせしてみてください。
ＪＰリターンズ
こちらも東京都心の区分マンション投資が得意な業者です。こちらも無料面談をするだけでAmazonギフトカード2万円がもらえます。
