区分マンション売却のリアル！3年目の査定額と短期・長期譲渡所得の差

2023年からスタートした、私の区分マンション投資。月日が経つのは早いもので、まもなく3年目を迎えようとしています。

不動産投資を始めたばかりの頃は「本当に毎月安定して運用できるのだろうか」「将来的に売却（出口戦略）はどうなるのだろう」と不安もありましたが、実際に運用してみると、管理会社の手厚いサポートもあり、本業の傍らで非常に手がかからない実感が得られています。

今回は、そんな私の所有している2つの物件「プレール・ドゥーク木場親水公園」と「メビウス渋谷幡ヶ谷」について、現在の最新の運用状況と、もし「今売却したらどうなるか？」というリアルな売却シミュレーションを大公開します

税金（短期・長期譲渡所得の5年ルール）や仲介手数料、維持コストなども踏まえた現実的な数値を計算してみましたので、これからワンルームマンション投資を検討している方や、すでに取り組んでいて出口戦略に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

1. 【2023年〜現在】所有物件のスペックとローン現状
2. 知っておくべき「不動産売却の2大コスト」とは？
1. ① 不動産仲介手数料：売却額の約3%（最大約75万円/戸）
2. ② 税金（譲渡所得税）の「5年ルール」：4割と2割の大きな差！
3. 【シミュレーション】「今売却」 vs 「あと2年ちょっと待って売却」
4. 維持コストはあるけれど…それでも「十分プラス」になる確信
5. まとめ：3年目を迎える私の今後の出口戦略
6. これから不動産投資を始める方へ

1. 【2023年〜現在】所有物件のスペックとローン現状

まずは、現在私が運用している2つの区分マンションの基本スペックと、現時点でのローン残高、そして最近届いた「買取提案額」を一覧表にまとめました。

項目	プレール・ドゥーク木場親水公園	メビウス渋谷幡ヶ谷
取得日	2023年7月23日	2023年9月30日
専有面積（目安）	20〜22㎡	22.14㎡
ローン元金（取得時）	2,150万円	2,370万円
ローン残高（現状）	2,014万円	2,240万円
買取提案日	2026年4月7日	2026年6月15日
買取提案額	2,520万円	2,450万円
買取額と現ローンの差額	+506万円	+210万円

おかげさまで、2つの物件とも市場価値が順調に推移しており、不動産業者から届いた買取提案額はそれぞれ大幅にローン残高を上回っています！

「プレール・ドゥーク木場親水公園」は+506万円、「メビウス渋谷幡ヶ谷」は+210万円。合算すると合計716万円もの「含み益」が出ている計算になります。これだけ見ると、今すぐ売却して利益を確定したくなってしまいますよね。

しかし、不動産売却には「税金（譲渡所得税）」と「諸経費（仲介手数料など）」という大きな壁が存在します。ここをしっかり把握しておかないと、手元に残る金額が想像以上に少なくなってしまうのです。

2. 知っておくべき「不動産売却の2大コスト」とは？

マンションを売却する際に引かれるコストは、大きく分けて以下の2つです。

不動産仲介手数料（売却金額の約3％）
譲渡所得税（売却益に対する所得税・住民税など）

それぞれ私の物件（売却想定額を合計4,970万円とする）に当てはめて解説します。

① 不動産仲介手数料：売却額の約3%（最大約75万円/戸）

通常、不動産会社を通して物件を売却する場合、仲介手数料がかかります。法律の上限で「物件価格の3% + 6万円（+消費税）」と定められており、簡易的におよそ売却額の3％強が必要です。

例えば、物件が2,500万円で売れた場合の計算は以下のようになります。

2,500万円 × 3% = 75万円（※別途消費税等がかかります）

プレール・ドゥーク木場親水公園（2,520万円）とメビウス渋谷幡ヶ谷（2,450万円）をそれぞれ仲介で満額売却した場合、合計で約150万円程度の仲介手数料が発生する見込みです。※なお、チラシ等で「仲介手数料0円」を謳う直接買取の業者を利用できれば、この150万円をまるまる浮かせられる可能性もありますが、その場合は買取価格自体がやや低めに設定されるのが一般的です。今回は安全に、一般的な「仲介手数料あり」のケースを想定して進めます。

② 税金（譲渡所得税）の「5年ルール」：4割と2割の大きな差！

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されます。ここで最も重要なのが、物件の「所有期間」です。運用期間が「5年以下」か「5年超」かで、税率がほぼ2倍変わります！

区分	保有期間（売却する年の1月1日基準）	おおよその税率	特徴
短期譲渡所得	5年以下	約 39.63％（約4割）	今（3年目）売却するとこちらが適用。利益の4割近くが税金に。
長期譲渡所得	5年超（あと約2年超待つ）	約 20.315％（約2割）	税率が約半分に激減！手元に残る現金が大幅にアップ。

※注意点として、譲渡所得の判定基準における「5年」とは、単に購入した日から丸5年ではなく、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか」で判定されます。私の場合、2023年取得ですので、2029年の1月1日以降に売却すれば「長期譲渡所得」の対象になります。

3. 【シミュレーション】「今売却」 vs 「あと2年ちょっと待って売却」

では、実際にどれくらい手元に残る金額（税引き後の手取り）が変わるのか、概算値で比較シミュレーションをしてみましょう。物件価格やローン残高は現状をベースとして計算します。

※計算をシンプルにするため、譲渡所得は「買取額－ローン現状」を簡易的な利益目安とし、ここから諸経費を差し引いて課税対象（譲渡所得）を算出した上で、税額を試算しています（※本来は取得時の諸経費や減価償却費も加味されますが、ここでは分かりやすさを重視します）。

比較項目	パターンA：今売却（短期/税率40%）	パターンB：あと2年超待つ（長期/税率20%）
2棟合計の売却想定額	4,970万円	4,970万円（※価格据え置きと仮定）
ローン残高（2棟計）	4,254万円	約 4,000万円以下（※ローンがさらに2年分減る！）
売却手数料（約3%）	約 150万円	約 150万円
見積譲渡所得税	約 220万円（利益約560万円 × 40％）	約 160万円（利益約820万円※1 × 20％）
差し引き手元に残る現金	約 346万円	約 660万円以上

※1：あと2年運用することでローンの元本返済がさらに進む（約250万円減と仮定）ため、売却時の「帳簿上の利益」が増えます。しかし、税率が半分（20％）になるおかげで、トータルの税金上昇は極めて緩やかになり、ローン減少分がそのまま丸ごと手元資金の増加に繋がります。

シミュレーション結果を見ると一目瞭然ですね！

今すぐ売却すると、手元に残るのは約346万円。これでも投資として大成功（自己資金はごく僅かから始めているため）ですが、あと2年待って長期譲渡所得になれば、手元の残り金は約660万円以上へと、2倍近くに跳ね上がる可能性があります。

これは「税率が半分になること」と「あと2年の間にローンの元本回収が進み、ローン残高がさらに減ること」のダブルの相乗効果によるものです。

4. 維持コストはあるけれど…それでも「十分プラス」になる確信

実際に区分マンション運用をしていると、毎月のローン返済や家賃収入（通帳の数字）だけでは見えない、以下のような「実質的な支出（ランニングコスト）」があります。

毎年5〜6月に支払う「固定資産税・都市計画税」
建物を維持するために毎月引かれる「管理費・修繕積立金」
万が一に備える「火災保険・地震保険料」

毎月の収支が手出し（赤字）が出ているので、「本当に儲かっているんだろうか？」と不安に思う瞬間があるのも事実です。（毎月収支が黒字になる方もいますので注意してください）

しかし、今回の査定額とシミュレーションを通じて確信したのは、「これらの維持コストをすべて差し引いても、売却時には間違いなく大幅なプラスになる」ということです。

なぜなら、私たちは毎月「家賃収入」という他人の資本を使って、着実に数千万円単位の「ローン元金」を削り落としている（＝自分の資産に変えている）からです。表面上の日々のキャッシュフローが赤字に見えても、物件価値が急落しない限り、売却時にドカンと手元に現金が戻ってきます。

5. まとめ：3年目を迎える私の今後の出口戦略

2023年に始めた区分マンション投資。3年目に入る現状を整理した結果、私の今後の戦略は固まりました。

今後の投資戦略（マイルール）

「あと2年」は確実にホールドする。短期譲渡（税率40%）での売却は税金がもったいないため、長期譲渡所得（税率20%）になる2029年まで待ち、手取りを最大化させる。
維持コストは「将来の貯金」と割り切る。固定資産税や管理費・修繕積立金は、売却時の大きなプラスで十分に回収できるため、一喜一憂せず淡々と運用を続ける。
常に市場価格（インフレ動向）を注視する。もし東京都心のマンション価格がさらに高騰するようであれば、長期譲渡に切り替わったタイミングで速やかに売却して利益を確定し、次の投資の軍資金にする。

不動産投資の真の楽しさは、やはりこの「出口（売却）」を意識した瞬間にありますね。まもなく訪れる3年目も、慢心せず、しっかりリスクマネジメントをしながら資産形成を進めていきたいと思います！

今後の価格推移や、実際の毎月の収支明細なども引き続きブログでオープンにしていきますので、お楽しみに！